这是一个典型的物业合同纠纷案例，原告为上海某物业公司A分公司，被告为一住宅小区的业主曹某、郭某，案由是物业服务合同纠纷。

• 基本案情

业主曹某、郭某因购买佛山市某住宅小区1302房，而与开发商、A公司分别签订《商品房买卖合同（预售）》、《佛山市前期物业服务协议》，对物业管理进行约定（摘要）：实行物业服务费包干制（含公共分摊水电费），物业服务费用按一级服务标准计收，由业主按其拥有物业的建筑面积按月交纳，交纳时间为每月5日前，高层住宅收费标准2.4元/平方米/月；车位收费标准2.4元/平方米/月。业主未按规定交付物业管理服务费的，应当督促其限期交付，逾期仍不交付的，业主委员会或物业服务企业可以在物业管理区域内公布物业服务费收缴情况，并注明欠交费用的业主姓名、楼座房号进行催缴；仍不交付的，可以依法向人民法院起诉。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定的交楼日期为2021年6月30日。本案涉楼房于2020年12月31日竣工验收备案。曹某、郭某收到收楼通知后于2021年7月2日前往验房，但未办理收楼手续；后于2022年6月8日收楼。案涉房屋已于2022年4月20日办理了不动产登记。A公司认为曹某、郭某拖欠自2021年6月30日起截止至2022年8月31日的物业服务费3039.37元，催告后向法院提出诉讼。

• 处理结果

法院判决业主曹某、郭某于判决生效之日起十日内向原告A公司支付物业服务费3039.37元；驳回了原告的其他诉讼请求。

• 案件启示

物业企业提供服务普遍存在“两张皮”现象。订立物业服务协议时物业公司向业主（建设单位）或业委会承诺了较高等级的服务，也约定了相应等级的收费标准。但是，实际提供的物业服务却不能与收费水平相称，脱节较大，被业主称为“高收费、低服务”。在诉讼时也未提供证明服务水平的证据，且合同未约定或约定违约金过高，请求人民法院支持其违约金的理据明显不足。因为服务水平低也说明物业公司本身也违约。在双方违约的情况下，法院仅支持基本的物业费用相对更公平合理。因此，物业公司应以案为鉴进行反省，努力从自身服务水平上下功夫，在此基础上再履行好举证义务，才能减少欠费现象。 对业主而言，维权亦要分清合同主体是谁、责任主体是谁，不能将开发商与物业公司各自的责任混为一谈。业主自认收到收楼通知并曾前往验收房屋。但其并未发现房屋存在涉及主体结构、安全质量问题的瑕疵，则案涉房屋符合约定交付标准、交付通知对业主具有约束力。业主收楼时发现房屋存在需要一般返修及燃气管道未开通等瑕疵问题的，有关合同约定的仅是开发商的维修、补救义务，并未赋予业主拒绝收楼的权利，更不能作为拒交物业费的理由，业主一定要理清是非曲直。因为专有部位的返修与否是其与开发商的合同纠纷，与物业服务企业无关。

• 研究体会

新建住宅交易过程中产生的前期物业纠纷问题是较为常见的民事纠纷。在这类案件中，由于同时存在业主、物业公司与开发商之间不同的责任义务关系，以及商品房预售合同签订、验房收楼、不动产登记等时间节点所产生的不同法律效力，业主通常难以准确界定自身权利义务边界，也容易使得物业公司出现“高收费、低服务”现象。该案对于促进物业公司规范服务以及促进业主依法履行自身义务、规范维权行为均具有一定的典型意义。